（一）

　　決定房地產市場價格的關鍵機制或影響因素包括以下幾個方面：

　　首先是供求關系原理。供求關系理論是經濟學關於市場運行的最基本原理，也是房地產市場最核心的價格決定機制：即價格的上漲是由需求的相對增加或者供給的相對減少造成的。因此，房地產業宏觀調控目標應該是對市場的供求雙方進行管理，調控方法要兼顧供求兩方、不能偏重一頭，盡量使需求和供給大致均衡，從而實現價格的穩定。近年的宏觀調控政策大致都涉及對供求雙方的管理，特別是對需求的調控力度相對較大、手段相對較多，主要集中在利率變化、首付比例變化、套數認定與相應貸款政策調整等。由於對房地產產品的需求有居住需求和投機投資性需求之分，現有政策的出發點基本是抑制投資性需求。

　　其次是市場預期機制原理。市場預期是宏觀經濟運行的一個很重要的影響因素。比如，居民家庭在普遍預期經濟周期進入下滑通道時，可能會不約而同地削減家庭支出，隨之社會總體購買力下降，企業會因此壓縮生產規模，這樣居民收入降低又進一步降低消費，從而經濟下滑的預期變為現實。房地產市場預期機制也有自我實現之特點：一旦消費者產生房價將會不斷上漲的預期，居住需求者就會認為等待觀望的機會成本較高，晚買不如早買甚至產生恐慌性購買行為﹔投資需求也會產生投資沖動﹔同時，開發商在漲價預期的推動下，也會產生捂盤、囤地等人為制造供給短缺的動力。買賣雙方的力量交替作用，在無外力干擾的作用下，價格自然不斷上漲。

　　再次是政府干預機制。市場主要受價值規律引導，但價格杠杆對市場的調控並不能直接導致市場公平的形成，隻有在政府的引導和規范下，“看不見的手”才會有效運轉。一方面，房地產發展要充分發揮市場機制的基礎性作用，合理配置資源，提高效益。另一方面，為了促進公平和穩定，政府調控也不能鬆。當然，干預也必須建立在尊重價值規律的基礎之上，否則也難以收到真正的效果。另外，構建居民家庭對政府干預的信心也非常重要。比如，當市場處在觀望期時，如果政策不能真正得到貫徹，流於形式，就很難合理引導市場預期，很難引導開發商合理定價，老百姓也很難建立起信心，調控也就很難收到好的效果。