周天勇：厘清房地产税改革的十个问题（上）

以永续使用权和继承权换取征税权

土地所有制改革的方向，是全部国有、永续使用。

对城镇自然人和法人目前使用的城镇国有和有使用年期的房地产，以永续使用产权换取政府的征税权。而对不愿意选择政府征税改革的城乡居民和法人，可以保留其目前到期收回和按未来土地出让金价格重新交出让金后再继续使用的体制，但是如果城镇居民到期后，不再继续申请租期使用权的，改革目前无偿收回地面建筑的规定，由政府以成本重置价收购地面建筑物；而对工商金融用地不选择国有永续使用而不交房地产税的，由于企业有其建筑物折旧收回财务制度，地面建筑则政府不进行收购，到期无偿收归国有。

不含土地出让金的各类集体产权、军产、工业产权、房改房等，率先进行改革，并且只有一种选择，即国有土地和永续使用权改革，按规定交纳房地产税，予以合法化。

总之，土地所有制改革的方向，是全部国有、永续使用。对于房地产税的开征应当进行特殊研究，制定方案，在大方向一致的前提下，妥善加以解决。

区分消费与投资并按居住面积分类征税

不论是消费性房产，还是投资性房产，其进入交易环节，均按照市场交易价格征收房地产交易税。

在中国城镇，应当按照合理房价收入比的房屋价值征税，才能为居民接受。

我认为，一个重要原则是，要区分消费性住宅资产与投资性住宅资产。消费性的住宅资产，即使价格奇高，但是居民只有一套并居住使用时，并不能变现为市价水平的价值性财富。而只有住房将其出售、出租，或者持多套时，才能表现为价值性质的财富。因此，对前者应当按照消费性住宅以合理的价格水平征税，而对后者则按照投资性住宅资产的市场价格水平征税。

对于居民不是用于投资，而是用于居住消费的，应当挤出房价虚高的水分，以当地上年的人均可支配收入、合理的房价收入比6，来确定下年应征房产税的房价。

居住消费性质的第一套住宅，按家庭人均可支配收入6年可买一套人均50平方米的住宅计算房价，并且面积不论多大，都为消费性质，因此以消费性质房产价格的1％征收税金。如北京市2012年城镇居民人均可支配收入36469元，法定适当的居住面积为50平方米，合理的房价收入比为6，则每平方米应征税价格为4376元，如果为50平方米，则征税房价为218800元，1％税率，2013年应征房产税额为2188元；三口之家，150平方米的居住面积，2013年应征房产税额6564元，200平方米则征8752元。平均来看，即使1％税率分6年改革到位后，房产税为北京三口之家年总可支配收入的0．6％，在可以承受范围之内。当然，考虑人均可支配收入线以下居民的承受能力，我们后面设计分6年到位。

当房地产泡沫消失，房价收入比稳定在6，甚至低于6时，由于人均可支配收入是增长的，消费性质房产税率确定与每个上年不断增长着的人均可支配收入挂钩，也是不合理的。然而，可能房价不断上涨，泡沫经常性存在，这种情况下，仍以房价收入6确定的税率征税比较合理，因为它对城乡居民的利益是一种保护机制。

第一套居住以外的住宅，视同投资资产，按市价1％征税。前面已述，有的方案提出累进方案，对第二、三、四及以上多套房分别按年2％、3％、4％征税。我认为，这是不合理的。一是因为地方政府的高出让金，已经推动房价过高于居民平均收入水平，价格中包含着泡沫；二是世界上对居民多套房累进征税的国家极少，都采取普税制；三是累进税太猛烈，将会导致房价大跌，引起金融动荡。因此，我以为不论有多少套住宅，税率都应当为市价1％。比如，150平方米的住宅，在北京某学区，市价每平方米10万元，即1500万元市价，年房产税15万元；在住宅小区，市价每平方米4万元，年房产税6万元；而在昌平区，市价只有1万元，则年房产税为1．5万元。而一家庭有五套房，共1500平方米，市价平均5万元，则需要交75万元税收，实际就是不累进，业主纳税也很沉重。

不论是消费性房产，还是投资性房产，其进入交易环节，均按照市场交易价格征收房地产交易税。