國海証券：國務院常務會議研究部署房地產市場調控工作

　　1．總體看這5條政策措施，主要還是從控制需求端（打壓投資投機需求）、增加供給端（增加普通住宅用地供應及保障房供應）、制定游戲規則（問責制度、市場監管）三方面入手。有老生常談的部分，也有新增的內容。

　　2．新增內容主要是國務院要求各地公布年度房價控制目標，並建立考核問責機制。從百城價格指數來看，商品房價格連續8 個月環比上漲。我們可以看出要求各地制定房價控制目標政策出台的背景，主要由於房價上漲得過快，導致許多購房者恐慌性入市，特別在一些一線城市形成一房難求局面。而房價的快速攀升導致土地溢價率的大幅攀升，而地價的攀升也反過來更加劇了房價上漲的預期。

　　3．未來行政調控政策有限，更多將輔以房產稅、資金收緊等貨幣財政手段。控房價目標的落地執行，最有效的莫過於重新拾起限購與限價的行政手段，但在房產稅緊鑼密鼓試點推行，全國40 城市住房信息聯網呼之欲出的背景下，估計難以再重新完全啟用行政令牌，更多的會輔之以房產稅、收緊開發貸及個人住房貸款等從緊的貨幣財政手段。而實際上，近期許多城市對公積金貸款門檻的提高，以及傳言二套房貸首付及利率的收緊，未來資金面現從緊端倪。但如果40 個城市聯網沒有完成，限購限貸等政策也難以完全退出，老人老辦法也將延續。

　　4．40 個城市聯網工作已初步建立，預計下一步也會在更大范圍內推行房產稅試點。從房姐龔愛愛事件到近期多地房管局嚴控以人查房，這暗示了40 個主要一二線城市的聯網系統已初步建立，只是礙於一些阻力而未公布及正式啟動﹔但我們可以認為這在技術上已完全可以實現。也就是說，個人住房信息聯網系統是作為全國范圍內開征房產稅技術上的鋪墊，而下一步也會在更大范圍內推行房產稅的試點工作。

　　5．總體來看，雖然目前政策與傳聞的二套房貸收緊甚至停貸相比相對溫和，但目前政策偏緊預期已形成，未來政策還將繼續落實，具體影響則還需將視各地出台的具體政策。我們短期內將行業評級調整為“中性”。